Le principe du prélèvement à la source

Jusqu’au 31 décembre 2018, le contribuable payait son impôt l’année suivant celle de la perception du revenu. Ce report était la source de difficultés de recouvrement, dans la mesure où la trésorerie du ménage était susceptible d’évoluer entre ces deux périodes. Le prélèvement à la source a été instauré pour pallier cet écart en s’adaptant aux éventuels changements de situation ayant des conséquences sur les revenus. Désormais, la perception et l’imposition des revenus sont rendues concomitantes.

Le fonctionnement du prélèvement à la source

Depuis le 1er janvier 2019, date de son entrée en vigueur effective, le prélèvement à la source tient compte de la situation réelle de l’usager, qu’elle soit familiale ou professionnelle : naissance, divorce, perte d’emploi ou baisse d’activité notamment, sont des événements qui sont pris en compte au fil du paiement de l’impôt, évitant le décalage d’un an qui générait des difficultés. Le contribuable n’est plus tenu de s’acquitter d’un impôt qui ne reflète plus son niveau de revenus. 

Cette réforme n’a pas d’incidence sur les règles de calcul de l’impôt, seul le mode de recouvrement évolue. Le prélèvement est assuré par un tiers payeur lors du versement du revenu, ce qui permet la prise en compte de changements dès leur survenance, via la variabilité mensuelle du taux de prélèvement. Le revenu agit comme un baromètre qui, selon qu’il augmente ou diminue, fait fluctuer le taux de prélèvement proportionnellement, à la hausse ou à la baisse.

La mise en œuvre du prélèvement à la source

Les modalités de mise en œuvre du prélèvement à la source varient selon la situation professionnelle du contribuable :

– c’est l’employeur tiers-payant qui prélève l’impôt des salariés, le taux de prélèvement étant déterminé par l’administration fiscale.

– les indépendants sont prélevés au mois ou au trimestre, via des acomptes dont le montant est également déterminé par l’administration fiscale sur une base déclarative.

– pour les retraités, demandeurs d’emploi, salariés en congés maladie ou parental, le prélèvement est assuré par le tiers-payant correspondant (caisses de retraite, Pôle emploi, Caisse d’assurance maladie etc.)

L’impact du prélèvement à la source

Pour rappel, le principe du prélèvement à la source supprime le décalage d’une année qui séparait, jusqu’au 1er janvier 2019, la perception et l’imposition des revenus. Leur caractère désormais concomitant ne s’applique pas aux réductions et crédits d’impôts : sans être remis en cause, les dispositifs de défiscalisation produisent toujours leurs effets, mais seulement l’année suivant leur mise en œuvre.

L’impact du prélèvement à la source dans le temps
Le dispositif inauguré en 2019 ne permet pas d’intégrer les réductions et crédits d’impôt dans le système de prélèvement à la source. Le contribuable doit donc payer l’impôt mensuellement sans profiter immédiatement du bénéfice des mécanismes de réduction ou de crédit d’impôt. Pour rééquilibrer cet effort de trésorerie dans le temps, il est prévu que ces sommes, non impactées sur le taux de prélèvement, soient remboursées ultérieurement.

Les modifications des modalités de restitution des avantages fiscaux
L’instauration du prélèvement à la source engendre dès lors des modifications quant aux modalités de restitution des crédits et réductions d’impôts. Dans la mesure où celles-ci n’impactent pas le taux de prélèvement appliqué chaque mois par l’administration fiscale, le taux appliqué est supérieur au taux moyen réel du ménage utilisant des mécanismes de réductions ou de crédits d’impôts.
En fonction de la catégorie de dispositif fiscal mis en place, la restitution de l’avantage a lieu : soit en une seule fois l’été, soit via le paiement d’un acompte en janvier puis du solde l’été suivant :
– en une seule fois au mois d’août, pour les dispositifs tels que les lois Malraux et Girardin, ainsi que pour le crédit d’impôt pour la transition énergétique.
– via le versement d’un acompte de 60% au mois de janvier, puis du solde en août, lorsque l’avantage fiscal fait l’objet de versements récurrents et/ou de même montant chaque année. C’est le cas des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, des frais de garde d’enfants, ou encore des dons aux œuvres et partis politiques.

LA LOI MALRAUX

La loi Malraux est un dispositif puissant de défiscalisation datant de 1962. Elle ouvre droit à une réduction d’impôts sur le revenu et cible tous les contribuables français soumis à une imposition conséquente. Elle est le corollaire de la législation sur la sauvegarde du patrimoine, instituée dans un contexte de fort développement urbain, susceptible de dénaturer les quartiers historiques.

Le dispositif encourage donc la restauration immobilière totale d’un bien ancien acquis dans un tel secteur à préserver, en vue de sa mise en location pour une durée minimum de 9 ans.

Le fonctionnement de la loi Malraux

Le dispositif crée un avantage fiscal d’envergure dont la mise en œuvre est codifiée par l’article 199 du Code Général des Impôts. Les travaux de rénovation visés doivent en effet engendrer une restauration intégrale, soit intérieure et extérieure, de l’immeuble bâti, sur autorisation préfectorale préalable et sous le contrôle strict d’un ABF (architecte des Bâtiments de France). Une rénovation partielle en est donc exclue. Le bien doit être loué non meublé, comme habitation principale, pendant une durée de 9 ans, le bail devant prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Le preneur ne doit pas être un ascendant, un descendant, ni un membre du foyer fiscal du propriétaire.

L’avantage fiscal de la loi Malraux

Le gain fiscal diffère selon la situation géographique du bien acheté :

– dans les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), comme dans les AVAP (ou AMVAP, aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), il porte sur un montant égal à 22% des dépenses, soit 22 000€/an.

– dans les secteurs sauvegardés des grands centres historiques et, jusqu’au 31 décembre 2019, les quartiers anciens dégradés, ou faisant l’objet d’une convention pluriannuelle avec l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), il s’élève à 30% des frais de restauration, soit 30 000€/an.

Les dépenses qui constituent l’assiette de la réduction d’impôts sont désormais plafonnées à 400 000€ sur une période de 4 ans consécutifs. Cette réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses et imputée sur l’impôt sur le revenu dû cette même année.

L’économie d’impôts annuelle s’échelonne sur la durée effective de paiement des travaux, laquelle court depuis l’obtention du permis de construire autorisant la rénovation, jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.

PINEL ancien

Le dispositif Pinel, issu de la loi de finances de 2015, est principalement connu pour les logements neufs. Pourtant, il concerne également depuis sa création, les biens immobiliers anciens en s’adressant aux contribuables les plus taxés qui préfèrent les vieilles pierres au bâti neuf. Il permet d’investir dans la rénovation d’un bien qui ne remplit pas les critères légaux de décence, pour bénéficier du même dispositif de défiscalisation que celui du Pinel dit neuf. Il a l’avantage de porter sur des biens généralement situés en centre-ville à fort potentiel de rentabilité. Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est venue compléter et étendre son champ d’application.

Le fonctionnement initial du Pinel ancien

Jusqu’à la loi Denormandie, pour entrer dans le champ d’application du Pinel dit ancien, le bien devait nécessiter une rénovation lors de son achat, visant à cocher tous les critères légaux de décence indispensables à sa mise en location. Cette réhabilitation faisait l’objet d’un contrôle « avant/après » effectué par un homme de l’art indépendant (géomètre, architecte), de telle manière qu’à l’issue du chantier, le bien réponde aux exigences d’un label réglementé BBC ou HPE (Bâtiment basse consommation ou Haute performance énergétique). Le dispositif était réservé à des biens situés dans des zones déterminées (A bis, A ou B1).

Les apports de la Loi Denormandie (Pinel ancien 2019)

Le nouveau ministre du logement a instauré des conditions d’éligibilité plus légères. Son nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière est en effet venu compléter la loi Pinel et remplacer par la même, la loi Cosse, chaque nouveau ministre du logement apportant sa pierre à l’édifice des mesures d’optimisation fiscale.

A l’instar du mécanisme plus connu dans le neuf, le Pinel ancien 2019 permet une réduction de l’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de location du bien. Elle sera de 12%, 18% ou 21% selon que le logement est loué en résidence principale durant 6, 9 ou 12 ans. Les mêmes conditions de ressources des locataires et de loyers sont applicables aux deux dispositifs.

Les plafonds, de prix fixé à 5500€/m² et d’investissement limité à 300 000€, sont également identiques. Ce montant inclue toutefois le coût des travaux de rénovation et les frais d’achat, avec la loi Denormandie qui ne s’applique qu’aux logements anciens. Pour être éligible au dispositif, le propriétaire doit dépenser un montant de travaux devant atteindre au moins 25% du montant total de cette opération, limité à 300 000€. La liste et la nature de ces travaux sont présentées de manière exhaustive dans la loi Denormandie. Autre nouveauté, les zones éligibles sont augmentées et sont encore susceptibles d’extensions. (Insérer des liens pour un maillage vers l’article entier dédié à la loi Denormandie qui donne plus de détails)

 

DEFICIT FONCIER

On parle de déficit foncier lorsque, au cours d’une année fiscale, le montant des charges de propriété supporté est plus élevé que celui du revenu brut foncier constitué par les loyers perçus. Cet écart est automatiquement imputable sur le revenu, foncier ou global du propriétaire selon la nature, financière ou non, desdites charges.

Le fonctionnement du déficit foncier

  • Les charges non financières sont celles qui émanent de l’exploitation et de l’entretien du bien, comme les frais d’agences immobilières, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gardiennage, la taxe foncière ou encore les travaux de rénovation et d’amélioration (hors travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement).

Elles peuvent être imputables sur le revenu global, dans la limite de 10 700€ par an. Pour cela, le propriétaire doit louer le bien jusqu’au 31/12 de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

  • Les charges financières, quant à elles, sont constituées par tous les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et à l’entretien du bien.

Cette part du déficit ainsi que l’excédent éventuel des charges non financières (au-delà du plafond précité de 10 700€/an) sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition que le propriétaire soit imposé sous le régime réel.

Les points forts du déficit foncier

Le déficit foncier est une astuce fiscale insuffisamment connue qui échappe au plafonnement global des niches fiscales limitées à des avantages fiscaux de 10 000 € par an. Il peut aboutir à une réduction très conséquente des revenus fonciers imposables, et il est cumulable aux autres mécanismes de défiscalisation.

La relative complexité des règles de calcul pour imputer un déficit foncier aux revenus nécessite une expertise. ALKA vous accompagne dans cette démarche dans la perspective d’un investissement locatif.

Loi Denormandie 2019 : les nouveautés

Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et complétée par un décret et deux arrêtés publiés au JO le 27 mars dernier pour enrichir le dispositif de défiscalisation Pinel ancien. Ce dernier est plus connu dans son aspect réservé aux logements neufs même s’il concernait déjà l’ancien via le Pinel dit « ancien réhabilité ». Pour agrandir le parc de logements disponibles à la location, la loi Denormandie continue d’étendre le cadre du dispositif applicable aux logements anciens. Du nom du ministre de la cohésion et du territoire, ce programme étendu et simplifié vise la rénovation de logements non habitables en vue de leur mise en conformité dans les centres-villes de l’Hexagone.

Les conditions relatives aux travaux de rénovation du dispositif Denormandie

Pour que l’investisseur puisse bénéficier du dispositif Denormandie, il doit s’engager à la réalisation de travaux à hauteur d’au moins 25% du montant total de l’opération (prix du bien + frais dont frais de notaire + prix des travaux), limitée à 300 000€. L’achat du bien doit intervenir entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 en vue d’une mise en location.

Les décrets d’application de la loi Denormandie énoncent la nature des travaux, qui doivent obligatoirement être assurés par une entreprise. Ils doivent viser au choix :

– l’augmentation des performances énergétiques du logement d’au moins 30%, 20% pour les habitations collectives,

– deux types de travaux de rénovation sur une grille de cinq catégories (isolation des fenêtres, des toits ou des murs, production d’eau chaude et chauffage).

Pour être éligibles au dispositif Denormandie, ces rénovations devront être justifiées par présentation à l’administration fiscale de deux DPE (diagnostics de performance énergétique avant/après) et des factures des entreprises qui ont réalisé les travaux.

L’élargissement et la simplification du dispositif

Par ailleurs, le logement doit être localisé dans une zone incluse dans le plan « Action cœur de ville », qui compte 222 communes, dont Bayonne et Pau ou dans les communes signataires d’une ORT (opération de revitalisation du territoire). D’autres villes pourraient être intégrées au dispositif Denormandie selon les décrets d’application. La zone d’éligibilité initiale (A et B1) a donc été étendue aux zones B2 et C même si elles se trouvent dans des bassins d’emploi selon les besoins.

En revanche, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont inchangés dans la loi Denormandie. Le bien rénové  peut être loué aux ascendants et descendants.

Les avantages fiscaux restent alignés sur la durée de la location du bien : le pourcentage d’abattement fiscal sera de 12%, 18% ou 21% du prix de l’opération totale limitée à 300 000€ (travaux et frais inclus), selon que la location dure 6, 9 ou 12 ans. 

LOI PINEL : FONCTIONNEMENTS ET AVANTAGES FISCAUX

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui créé sous le gouvernement Valls pour relancer et soutenir la construction de logement neuf en France, en remplacement du dispositif Duflot. Il permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de bénéficier de substantielles réductions d’impôts, proportionnelles au montant de l’acquisition, à condition que le bien soit mis en location pour une durée minimum de 6 ans.

Le fonctionnement de la Loi Pinel

Ce dispositif fiscal est réservé à l’achat de logement neuf dans des zones « tendues » du territoire, c’est-à-dire où l’offre locative est insuffisante ou touchée par une forte inflation, comme par exemple dans certaines communes de la Côte Basque.

Tous les contribuables français payant leurs impôts en France sont éligibles au dispositif. L’État donne aux investisseurs la possibilité de louer leur bien 6 ans et de prolonger cette durée pour deux périodes de 3 ans permettant ainsi d’atteindre une période locative totale de 12 ans.

Au terme de cette phase locative, le propriétaire pourra disposer de son bien : l’occuper comme résidence principale ou secondaire, poursuivre la location pour percevoir des revenus complémentaires ou en le revendre et bénéficier d’éventuelles plus-values.

Depuis 2015, il est possible de louer son bien à un membre de sa famille à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

Les réductions d’impôts offertes par la Loi Pinel

Plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal est important :

  • 12% du montant de l’investissement pour une durée de location de 6 ans
  • 18% du montant de l’investissement pour une durée de location de 9 ans
  • 21% du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans

Par exemple pour un investissement de 300.000€ sur 12 ans, la réduction totale s’élève à 63 000€

Le dispositif Pinel est limité à deux investissements par an et par foyer fiscal. Le montant total de ces investissements ne peut excéder 300.000€. Lorsque le montant des achats dépasse ce seuil, seul le montant de 300.000€ est pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

Retrouvez tous les détails de la Loi Pinel et la liste des communes éligibles sur le portail de l’économie et des finances du gouvernement. https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

Ils nous font confiance

Vu à la TV